Формула реверсии в оценке недвижимости

Формула реверсии в оценке недвижимости


Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в редакции от 13.07.2015 г.)(с изм. и доп. вступ. в силу с 01.01.2018) Приказ от 22 июня 2015 г. № 308
«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости ( ФСО № 4 )»
Приказ от 04 июля 2011 г. № 328
«Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения ( ФСО №5 )»
Деятельность Портала « Appraiser.

Концептуально доходный подход основывается на теориях полезности и ожиданий и базируется на таких принципах оценки недвижимости как ожидание и замещение. Применение подхода предполагает определение стоимости объекта недвижимости путем пересчета предполагаемых будущих доходов от недвижимости в их текущую (настоящую) стоимость. • доходы от эксплуатации (от операционного использования) недвижимости (в качестве которых прежде всего выступают доходы в виде арендной платы, а также доходы от бизнеса, основанного на использовании недвижимости); Основу подхода составляет IVR -формула, где I – доход; V – стоимость; R – ставка капитализации, в соответствии с которой доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации: Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (один год). Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность сравнительного подхода). Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения. Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов. Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта, чем метод валового рентного мультипликатора. Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД, или NOI – net operating income) и ставка капитализации R ( rate ). Следовательно, прежде всего задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.

Коррекция формулы сложного процента и модели оценки стоимости недвижимости


Сложный процент — это экономическая категория, используемая для сопоставления одной и той же суммы денег в различные периоды времени с учетом того, что в каждом периоде доход приносит не только первоначально вложенная сумма, но и процент от нее [1, c. 11]. Смысл сложного процента заключается в том, что проценты, начисленные в конце каждого периода, не выплачиваются, а присоединяются к основной сумме вложенного капитала, и в следующий расчетный период процент начисляется уже на большую сумму. В рамках доходного подхода при использовании собственного капитала инвестора применяются два метода определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в которых используются функции сложного процента — это метод капитализации по расчетным моделям и метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). Наиболее универсальным методом определения текущей стоимости оцениваемой недвижимости является метод ДДП.

Метод прямой капитализации


Метод прямой капитализации — один из доходных способов оценки имущества, при котором сохраняются условия использования собственности и стабильная прибыль. отсутствуют первоначальные вложение, а также ведется единовременный учет дохода и возврата на капитал . При оценке недвижимости используется два основных метода. Первый из них — прямой капитализации (на нем мы остановимся в статье).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) используется, когда ожидается, что будущие денежные потоки нестабильны и существенно отличаются от текущих и можно обоснованно спрогнозировать будущие доходы. Прогнозируемые будущие доходы можно определить как разность будущих потоков доходов и расходов. Эта разность является положительной величиной для большинства прогнозных лет, в том числе последнего года прогнозного периода. Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. ♦дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой). 3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Цены на недвижимость сегоня диктует рынок, но при необходимости сделать оценку стоимости недвижимости используются ряд показателей, которые и формируют среднюю цену. Цены на недвижимость во Львове. например, формируются исходя от географии района города, инфраструктуры. Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее реализации в будущем.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Доходный подход


Представление о доходном подходе к оценке недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков; его особенности и порядок использования. Характеристика метода капитализации дохода. В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода; через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Изменение стоимости денег во времени — один из существенных факторов, учитываемых в процессе оценки стоимости недвижимости.