Принципы проведения оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости


В основе науки об оценке лежит ряд принципов, руководящих процессом выполнения любого задания по оценке и составлением любого отчета. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и общеэкономических и призваны обобщить принципы, влияющие на стоимость. Приведенные ниже принципы считаются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.

Оценка земельных участков и объектов недвижимости


Оценка жилой или коммерческой недвижимости выполняется для того, чтобы определить рыночную стоимость того или иного объекта недвижимости, а также стоимость права на аренду, пользование, собственность и других прав. Процесс купли-продажи или обмена недвижимости, Ипотека (кредитование под залог), Сдача недвижимости в аренду, Выкуп арендуемой недвижимости или расторжение договора аренды, Страхование недвижимости, Регистрация права на собственность, Выделение доли в случае совместной собственности, Дарение недвижимого имущества, Вступление в наследство. Жилые объекты: загородные дома, квартиры, отдельные комнаты, Нежилые объекты: производственные, офисные или складские помещения, Земельные участки, Сооружения: дороги и подъездные пути, ограждения, мосты. Предварительный сбор и анализ всей необходимой документации и информации; Непосредственный осмотр здания; Анализ рынка недвижимости с целью поиска аналогичных объектов для сравнения; Камеральная обработка и выполнение необходимых расчетов на основе полученных сведений и непосредственного осмотра; Подготовка отчета. Оценка стоимости земельных участков необходима при вступлении в наследство, для оценки бизнеса, при возникновении имущественных споров, для осуществления сделок купли-продажи, при приватизации.

Принципы проведения оценки недвижимости


К сожалению, наверное, каждый в своей жизни сталкивался с нанесением вреда имуществу. Это может быть залив, пожар или иное разрушающее воздействие. Желающих возместить нанесенный ущерб, среди виновных в его возникновении не много. Но в соответствии с Гражданским Кодексом РФ вы имеете полное право потребовать возмещение нанесенного ущерба. В случае разрешения споров в досудебном порядке достаточно часто пострадавшие или непосредственно виновные в нанесении ущерба обращаются в независимую оценочную компанию для проведения оценки ущерба после залива квартиры.

Как проводится оценка коммерческой недвижимости


Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход . Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем. Наиболее вероятным доходом, который приносит объект коммерческой недвижимости, является доход от сдачи его в аренду.

Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости


Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования. Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание; ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения. Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости.
Рекомендуем прочесть:  Мелкое хищение несовершенолетнии

Цели оценки недвижимости и расчета ее стоимости


Чтобы понимать, что представляют собой те или иные цели оценки недвижимости, стоит, прежде всего, пояснить, что под оценочной деятельностью понимается такая особая деятельность субъектов оценки, которая осуществляется с определенной целью – установить в отношении того или иного объекта оценки рыночную или иную стоимость. Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду, Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества. При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество, При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы, В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества, При выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд, При ипотечном кредитовании, При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом, В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц. Список не носит исчерпывающий характер.

Оценка стоимости земельного участка, земли, природных ресурсов


К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ). Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него). совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения разрешение имущественных споров подготовка пакета документов для судебных приставов проведение приватизации имущества оценка инвестиционных проектов проведение страхования привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап) оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами определение налоговой базы для исчисления налога на имущество правомочий арендатора срока действия права обременений права аренды прав иных лиц на оцениваемый объект целевого назначения земельного участка Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него) данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него) конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей) ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ (англ.
Рекомендуем прочесть:  Ставки торгового сбора 2018 свао

appraisal principles) – основные исходные положения теории оценки стоимости объектов (действующего предприятия или долевого участия в нем, стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов и др.), соблюдение которых необходимо в условиях неопределенности, присущей рыночной экономике. Один из принципов оценки, не зависящих от объекта оценки (движимого и недвижимого имущества, нематериальных и финанс. активов пр-тия или бизнеса в целом)

Принципы оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может исказить их действие. Например, государственное вмешательство иногда не дает правильной картины реализации тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отноше­ний, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости). Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости.

Этапы оценки недвижимости


Оценка недвижимости – это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные ранее. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов: 1. Определение проблемы. 2. Составление плана и заключение договора на оценку. 3. Сбор и подтверждение информации. 4. Оценка недвижимости. 5. Согласование результатов оценки. 6. Отчет о результатах оценки. 1. Определение проблемы.

Принципы оценки недвижимости и факторы, виляющие на стоимость недвижимого объекта


При проведении работ по оценке недвижимости важно придерживаться определенных принципов, которые представляют собой некий свод методических правил. Именно на основании этих правил строится вся оценка и определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Как правило, при проведении мероприятий по оценке недвижимости присутствуют три элемента, среди которых объект, субъект и, конечно, рыночная среда.

Энциклопедия маркетинга


необходимость обеспечения научной корректности и методологической обоснованности; необходимость использования концептуальных положений современного маркетинга, позволяющего формировать эффективность; необходимость учета специфики рынка недвижимости и его объективных и субъективных составляющих. Исходя из требований научно-методической корректности можно выделить ряд принципов, выдвигаемых экономической теорией в качестве основы для проведения большинства научных исследований.

Оценка стоимости недвижимости


Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать.